繰り上げ返済は住宅ローン控除にデメリットになるのか?

住宅ローン
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住宅ローンの繰り上げ返済の効果はとても大きいことは事実ですが、今回は果たして繰り上げ返済したことで住宅ローン控除にとっては本当に不利になるのか?それとも積極的に返済するべきなのかを考えてみたいと思います。

結論から言いますと、借り入れしている金利によるところがとても大きいです。

実際に繰り上げ返済をするといくら利息が減るのかといったことも含めて紹介します。

お手元に住宅ローンの返済明細がありましたらわかりやすいと思います。

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住宅ローンの返済額の仕組み

住宅ローンの返済額は、「元金分+利息分」の合計によって成り立っています。

こちらの表は以前私が繰り上げ返済したときの2014年頃の返済の明細です。

8月は返済額51,427円に対して利息を21,443円支払っているという事を意味します。

 

返済月残高元金分利息分返済額
8月13,512,96129,98421,44351,427
9月13,482,92930,03121,39651,427
10月13,452,85030,07921,34851,427
11月13,422,72330,12721,30051,427
12月13,392,54930,17421,25351,427
1月13,362,32730,22221,20551,427
2月13,332,05730,27021,15751,427
3月13,301,73930,31821,10951,427
4月13,271,37330,36621,06151,427

 

残高が徐々に減るにしたがって利息も減り、元金をより多く返済していく形になります。

そして繰り上げ返済はこの元金分のみに直接作用するのです。

住宅ローンを繰り上げ返済した効果を資産運用シミュレーションと比較
住宅ローンの繰り上げ返済による効果を、同額を資産運用した場合のシミュレーションと比較してみました。
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繰り上げ返済によって支払わなくてもよくなる利息

繰り上げ返済のシミュレーション

上記の表を参考に、10月から4月分の211,556円を繰り上げ返済をしたとします。(黄色アンダーライン部)

すると該当する月の利息の支払いも自動的に消滅します。(青色アンダーライン部)

その間の利息額は何と148,438円という結果になります。

厳密に言うと、手数料や当月の残り期間などの計算の関係で変わってきますけど、手数料を払っても余りある効果だと思いませんか?

エクセルで管理するとわかりやすい

参考までにエクセルでシミュレーションする時用に簡単な計算式を置いておきます。

 ABCDEF
1 残高金利元金分利息分月の支払い
21カ月手入力手入力  手入力
32カ月=B2-D3 =F-E=B2*C3/12 

 

一番最初は「残高」と「金利」「月の支払い額」の3つは必ず入力しますが、元本分や利息分は入れたければ好みで入力してください。

2ヶ月目にはこれらの計算式を入れたら、後は各セルを下へドラッグするだけで出来ると思います。

またこれだけ簡単な式ですし、利息を月で割ってたりしますから、金融機関からの明細とは若干誤差が出ると思いますが、十分目安にはなると思います

ボーナス払いを併用している方は、利息の計算のところの計算式を12で割ってるところを2で割ればOKです。

後はお好きなように書式を整えてください。

私はこのように月払い分の横にボーナス払い分を併記して管理してます。

月の支払いとボーナス月を同時に掲載するとわかりやすい
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住宅ローン控除のために金利を払うのか?

確かに住宅ローン控除による所得税、住民税の減税は素晴らしいものがあります。

ところが住宅ローン控除は、年末の残高の1%しか控除されません

ということは、100万円繰り上げ返済しても1万円しか控除は減らないということになります。

多分100万円繰り上げ返済したらどんなに金利が安くても、1万円以上は払わなくなる利息が発生するはずなのですね。

控除期間は10年

私が自宅を建てて入居したのは平成19年でして、その当時の控除期間は10年と15年が選べました。

その時の私がなぜ15年を選択したのかはすでに記録がないのでわかりませんけど、控除期間は長期に渡ります。

なので、単年では1万円の控除額の減額であっても、10年という期間では10万円の控除額を捨てるようになります。

恐らく金利と控除の残り期間との関係を精査していくと、控除期間であっても後半には繰り上げ返済をした方がメリットがあるケースも出てくると思われます。

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まとめ

繰り上げ返済によって控除額が少なくなるデメリットより、「住宅ローンの長期にわたる借金を早く返したい」という心理的不安を取り除くことも繰り上げ返済のメリットです。

机上の計算に惑わされることなく、自分にとってはどちらがストレスが軽減されるのかという事を考えることも重要なことではないでしょうか。

マイホームに掛るコストは大きいからこそ住宅ローンの繰り上げ返済をするべき
持ち家にかかる生涯コストは決して小さくありませんが、それを少しでも減らすことが出来るのが繰り上げ返済なのです。ただしそんなメリットの中にも、住宅ローンの繰り上げ返済はローン控除などにも影響するといったデメリットもあります。

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