空き家対策で出てきた不動産!激安物件でどう収益をあげる?

空き家対策物件で不動産投資コラム

先日興味深い物件の話を耳にしました。

ワッキー
ワッキー

50万で売りに出てる物件があるんですよ!

ジロ
ジロ

うん?50万?

これを聞いてどんな印象を持ちましたか?

どうせヘンピなとこなんやろ?

相続かなんかで手放すために安売りしてるんじゃないの?

まあ、実際はそんなとこなんですけど、どんな物件か気になりませんか?50万で売られる物件って。

実は私が以前まとめた、100のやりたいことの中に、中古物件を自分でリフォームし、さらにその物件を貸し出すといったことを書いています。

息子が交通事故にあって以来、借入金で収益があげられる不動産投資というものに興味がありまして、今回の物件はそういう対象ではないものの、面白そうだったので現地に行って見てきました。

案の定、リフォームして貸し出すというにはなかなかハードルは高そうでしたが、この物件を使って妄想してみるのは面白かったですので紹介させてください。

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住居として貸し出すには無理がある

立地

古民家カフェの外観

不動産投資というと、一つには住居として貸し出すものと、商用に店舗や事務所として貸し出すようなものがあるかと思います。

ところが、この当該物件は自転車なら10分から15分で駅まで行けるものの、小中学校へのアクセスがいいわけでもなく、どちらかというと車がないと不自由な場所。

逆に言うと車さえあれば、県の東西南北にアクセスするのはなかなか便利そうな場所でした。

建物

古民家カフェの間取り

値段から想像されたかと思いますけど、築年数も古く、手を掛けないといけない場所が多くありそうです。

また間取りを見ても、南側に仏間があったり押し入れがあったりで、間取りを触るにはお金が掛かりそうです。

物件の間取り土地

この物件の間取りは4Kで、約37坪。

昔ながらの広い土間を持ち、田の字になった和室があります。

土地に至っては134坪程度あります。

ジロ
ジロ

築年数はなんと築90年!!

ウェブ上に掲載されている内観の写真を見るかぎり、もうかなりの期間放置された様子です。

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この物件でどうやって収益をあげる?

古民家カフェとして

真っ先に思いついたのが古民家カフェとして魔改造、営業するものでした。

立地的に車でのアクセスは良いものですから、古民家カフェとして売り出せば面白そうな気はします。

私の兄は本業の傍ら名古屋の郊外でカフェを営んでおり、今や全国展開したコメダ珈琲店のように名古屋式のメニューを持ち込んでみるのも面白そうですし、オーガニック野菜なんかのパスタなんかでランチメニューを組んでみるのも面白そうです。

ゲストハウスやライダーハウスとして

私は北海道ツーリングの際、多くのライダーハウスにお世話になって以来、いつか自分でも全国を回るライダーへの恩返しをしたいと思っていました。

我々バイク乗りは比較的アクセスに関しては苦にしませんから、こういったところでライダーハウスを経営してみるのも面白そうです。

ちなみにライダーハウスだと1人1泊1,000円までで寝具等なし、寝具ありは追加設定されているところが多いように思ってます。

ゲストハウスは2,500円から3,000円程度で寝具あり、セルフでシャワーなどの施設なども必要になってきますので、ちょっと気楽にやってみるというレベルでは割に合わないかも知れません。

実際にはライダーハウスとしてもゲストハウスとしても料金を取る以上は簡易宿泊所としての許可を得る必要もあるらしく、例えば火災報知器や誘導灯といったようなハード面での投資が必要になるかも知れません。

ジロ
ジロ

以前鳥取にオープンしたライダーハウスは未認可だったため行政指導が入り無償化。その後オーナー移住のため廃止されたライダーハウスがありました。

週末だけ大型連休だけといった限定的なものなら住宅宿泊事業法といった届け出だけで済むようですが、ライダーハウスとして「うちで飲食したら泊まってもいいよ」というスタイルを取ってるところは、逆に言えば「ただで泊まっていいけど、飲食代としてお金ちょうだいね」というダークなところがあるのかもしれません。

貸しスタジオ、ミニライブ会場として

楽器をしてる人なんかはわかっていただけると思うんですけど、ちょっと集まってセッションしてみたいとかっていうことはあるんじゃないかと思うんですよね。

でも私もそうなんですけど、子供がいるとなかなか自分だけ外出するのは気が引けるといった時に、1棟貸しで楽器でもおいておけば、集まってセッションするもの、子供たちは集まってゲームしたり遊んだり。他の家族は酒でも飲むなんて場所があってもいいと思うんですよ。

さすがに不特定多数の人を招いてミニライブというのが現実的ではないかも知れませんけど、ちょっと貸しスタジオ的にはおもしろいかなぁと。

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採算は取れそうな気がするけどリスクは大きい

ライダーハウスや貸しスタジオといった売り出し方だけでは難しいでしょうけど、古民家カフェ的として売り出しつつ、週末の夜は貸しスタジオやライダーハウス的な特殊な売り出し方をすれば、なんとなく面白そうです。

ただ、そのためには水回りの整備や、間取りの変更などに先行投資資金が数百万単位では要りそうですし、建築物としての耐久年数や痛みといった経年劣化でのリスクの高さが非常に気になるところです。

自分で時間を掛けて楽しむには、ちょっと時間もお金も掛かりそうです。

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まとめ

今回の物件は、今問題になりつつある空き家を集めたサイトに掲載されていたのを去年の暮れに発見したそうですが、売却されてすでに契約手続き中だそうです。

どんな利用のされ方をするのか、忘れた頃に見に行ってみたいと思います。

他にも激安の物件もありつつ中には良物件が隠れている可能性もありますし、もし古民家カフェの経営などに興味のおありの方は、そういったサイトを閲覧してみるのも面白いかも知れませんね。

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