今は低金利と言えど、多額の住宅ローンに多少なりとも負担を感じてる人は多いと思います。
私も当時家を建てたときには3年固定だった住宅ローンを、固定期間終了前に今の信金に借り換えをした経験があり、さらに金利の見直し+固定期間の延長という2つの交渉をしました。
実はこのネタは以前のブログでもご紹介した事のある話なんですけど、住宅ローンに悩む人に少しでもプラスになればと思い、改めて紹介させていただきます。
我が家の住宅ローン
まずは我が家の住宅ローンについて簡単に紹介させていただきます。
33歳の時に第二地方銀行にて1.35％の3年固定で住宅ローンを組みました。その後3年固定終了間近となる36歳の頃に1.9％10年固定で信用金庫に借り換えを行いました。
そして、今回のブログの内容となります。
最初の住宅ローンについて
自宅の新築の時にも感じてた事なんですけど、ネット銀行の方が金利が安かった覚えがあります。
ただ、ローンの審査や建設会社とのやり取りが絡んだりするので、ネット銀行は敷居が高いです。
いろんな書類をそろえて提出する必要もありますし、よほど何かしらの経験のある人がそばにいないと難しいんじゃないかな？って思ってます。
固定期間終了後の金利は注意
最初の固定期間は3年でした。実は3年って結構短くて、2年目に入る頃から金利上昇の心配をし始めるようになります。
ちなみに我が家のケースでは1.35％から2.4％ぐらいまで上がったように記憶してます。
もちろん、2.4%に引き上げになったことで支払いが出来なくなるという状況ではなかったものの、ちょうどよいタイミングで信金さんが飛び込みで営業に来てくれたことをきっかけに借り換えをしました
金利交渉の余地
一番最初に金利交渉の余地があることを知ったのは、実はこの借り換えを行ったこのときでした。
借り換えを行うべく、信金さんと水面下で物事を進めてまして、いざ借り換えの時。
第二地方銀行で借り換えの手続きをする時に、「おっしゃって頂ければ金利の見直し稟議を回せたんですが」と言われ、このとき初めて個人でも銀行と交渉の余地があるとおもいました。
時は過ぎてマイナス金利導入
ご存知、日銀によるマイナス金利の導入。巷では多くの金融機関で今までよりグッと安い金利の住宅ローンを目にする機会が増えました。
実は以前もこのブログ内に登場したお金に疎い会社の後輩は、当初固定期間終了後2.4％ぐらいの高い金利で住宅ローンを払ってた事実を知ったので借り換えを薦めました。
その後借り換えを行い、住宅ローン金利は1.3%っていう金利になり、生活が楽になったと言ってました。
住宅ローンの金利交渉の事前準備
まずは他行でお伺い
正直、後輩が借り替えた1.3％の金利というと私が家を新築した時より安い金利となるわけですから、当然私にとっても魅力なのです。
そこで彼と同じ金融機関へ行って交渉しシミュレーションをしてもらいました。
実はこのシミュレーションという行為はとても重要な役割を果たしてくれますが、それは後ほど「交渉のコツ」というところで書きたいと思います。
シミュレーションの結果としては、月々の支払いに関しては満足のいく結果だったのですが、何もメリットを生じない多額の手数料を支払うこととなり、トータルのメリットとしてはさほど大きくないという結果でした。
住宅ローンの借り換えに関する情報検索をすると、金利差が１％くらいあると借り換えを検討した方がいいよとかって言われるくらい、実は手数料の壁は高いのです。
住宅ローンの分析
最近は住宅ローンといっても金融機関によってまちまちです。
例えば繰り上げ返済手数料無料とか、団信に疾病特約が付けられるとかありますから、まずはその住宅ローンが自分にとって良いのか、悪いのかを判断したらいいと思います。
団信は保険ですから、疾病特約を付けられるのであれば、別で契約している生命保険とかも見直すチャンスかもしれません。
しかし、住宅ローンを返済期間中は団信も有効となりますが、返済が終わると団信自体も終わってしまうわけですから、住宅ローン終了後は団信でまかなっていた保険がなくなるということも注意が必要でしょう。
銀行も色々です
多くの場合は、給料受け取りや公共料金の引き落としを条件にしてくるところもありますから、どんなに条件の良い銀行であっても、普段の使い勝手が悪ければ困ってしまいます。
例えばネット振込みが無料になるとか、時間外手数料が無料になるなどの普段の使い勝手の部分も検討が必要だと思いますね。
こういった手順は大事ですが、何より時間と手間がかかるのも事実です。
「住宅ローン借り換えセンター」
ではここまでの作業をすべて引き受けてくれます。
肝心の費用のほうも成果報酬型ですので、金利が下がらなければ支払う必要はありません。
一度無料相談だけでもしてみてはいかがでしょうか。
借り換えよりもまず交渉
一般的には借り換えすると返済額が減るといわれていますが、実は金融機関との交渉が一番手数料が安く、簡単なケースが多いんじゃないかと思いますので、私が実際に交渉した内容を書いてみたいと思います。
交渉のコツ
私の場合は最近他行の住宅ローンの金利が下がってる事を挙げ、他行でシミュレーションしてもらった事を伝えました。
シミュレーションの資料がこちらの本気度をアピールする狙いがあります。(コツ1)
もちろん、相手も金融機関側の手数料などが発生する事はわかってますから、それでも安くなる事情を伝える事と同時に、他行のメリットがあればそれも伝えると良いです。
私の場合は、
コンビニATMが無料で使用できること
などの例を上げ、自分にとっては借り換えした方が返済額以外にもメリットがあることを伝えました。(コツ2)
≫ マイホームに掛るコストは大きいからこそ住宅ローンの繰り上げ返済をするべき
さらに既に信金との付き合いも長いし、できればこのまま条件を合わせて欲しいと人情に訴えてみました。(コツ3)
これらの事を踏まえ私の要求事項は2つ。
金利を見直し後、改めて10年の固定とすること
実は10年の固定期間もあと数年だった事から、10年の固定期間終了後のことを少し心配はしてたんですよね。
あとコツとしては書きませんけど、私の場合他行から借り換えているという実績もありますし、担当者としては少し危機感を持って対応はしていただけたんじゃないかな？と思います。
手数料は格安
借り換えとなると登記費用とか手数料とか発生するんで、どうしても無駄なお金が出てくるんですけど、同じ金融機関であればそういった手数料は必要ないので、借り換えに比べると圧倒的に手数料を抑える事ができます。
ちなみに私のケースでは条件変更後の繰り上げ返済手数料として32,400円のみ発生したのですが、もちろん金融機関によって違うと思います。(一旦全額繰上げ返済後、再見直しという形みたいです)
まとめ
最終的に、我が家の現在の住宅ローンは1.4%の10年固定という形で落ち着きました。
具体的な数字を挙げますと年間で5万円の利息の圧縮となり、10年では単純計算すれば50万円の利息を圧縮したことになりますから、たかだか銀行と数時間の相談と10分程度の交渉で得たお金と考えると上出来でしょう。
もちろん借り換えとほぼ同等に抑える事もできましたし、再度10年の固定期間を手に入れられた事は非常に満足しています。
どうしても一個人ですと金貸しの銀行相手に金利の交渉ってしにくいかもしれないんですけど、実は全然そんなことなくて交渉の余地は十分にあると思います。借り換えを検討している方は借り換えの前に是非一度交渉してみて欲しいなと思います。
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